Rencana pembangunan rumah.[Ilustrasi]
TRANSINDONESIA.co | Target pembangunan 3 juta rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dijanjikan Prabowo Subianto dalam visi dan misinya. Padahal, berkaca dari kinerja tahun 2023 hanya mencapai 1,2 juta rumah MBR dan non MBR.
Bukan hanya soal tantangan berat mencapi target 3 juta rumah bersubsidi, namun hal itu momentum penting percepatan pembangunan perumahan MBR.
Perumahan yang amanat konstitusi Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 itu tidak bisa diremehkan. Jangan dengan langkah biasa-biasa saja. Percepatan pembangunan perumahan MBR diyakini jurus andal menaikkan taraf kesejahteraan perumahan dan mengentaskan kemiskinan hunian layak dan terjangkau.
Namun, percepatan membangun perumahan perlu lompatan besar dan transformasi kebijakan, program, sistem pembiayaan, penyediaan tanah, dan menghapuskan berbagai hambatan. Perumahan MBR yang notabene bersubsidi jangan dengan paradigma total komersial, bukan kebijakan publik yang normal tetapi menyodorkan kebijakan sosial yang berkeadilan
Mungkinkah capaian 3 juta rumah MBR? Berikut ini selusin usulan transformasi perumahan rakyat/ MBR yang diulas Muhammad Joni, S.H., M.H., praktisi hukum yang juga Wakil Ketua Housing and Urban Development (HUD) bidang Pengembangan Perlindungan Konsumen, Jumat, 2 Mei 2024.
Pertama, Percepatan transformasi kelembagaan (institutional transform of public housing). Caranya dengan menyegerakan mandat UU membentuk BP3 (Badan Percepatan Pembangunan Perumahan). Dilanjutkan dengan kapasitasi, sinkronisasi tugas dan kewenangan BP3 termasuk bertindak sebagai bank tanah untuk perumahan MBR. Kata kuncinya percepatan, perceoatan, percepatan. Misi percepatan itu klop dengan mandatory BP3.
Dengan transformasi kelembagaan BP3 ini, dilanjutkan transformasi kebijakan yang simultan dan sinergis, termasuk yang berikut ini;
Kedua, Percepatan transformasi penyediaan tanah dengan transformasi badan bank tanah yang memprioritaskan alokasi penyediaan tanah untuk perumahan MBR ke dalam dokumen Rencana Induk Badan Bank Tanah. Bahkan tidak berlebihan segera meluaskan model kebijakan Reforma Agraria perkotaan untuk perumahan MBR yang terbukti efektif dan dapat dikerjakan;
Ketiga, Percepatan transformasi sistem pembiayaan perumahan, termasuk menguatkan BP TAPERA dengan mengajak stakeholder (representasi pekerja, pemberi kerja, dan masyarakat) ke dalam struktur BP TAPERA. Penting mengefektifkan tugas BP TAPERA dalam mengerahkan dana TAPERA, pengelolaan dan pemanfaatannya. Serta aksi efisiensi biaya dengan rasionalisasi peran Manajer Investasi komersial dengan menyediakan manajer investasi publik yang kualifikasi tinggi dari BP TAPERA sendiri. BP TAPERA itu basan publik pro MBR, bukan komersial.
Keempat, Percepatan transformasi kemudahan pembiayaan dengan jamak alternatif skema pembiayaan dan efisiensi cost of fund dan cost of capital yang dinilai membebani lembaga bank untuk perumahan MBR.
Kelima, Percepatan transformasi pembangunan perumahan MBR di daerah, dengan mengefektifkan akses daerah dan menguatkan pemerintah daerah (Pemda) dengan cara menghapuskan hambatan urusan pemerintahan konkuren pemda propinsi dan kabubaten/ kota dalam daftar Lampiran urusan konkuren dari UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah (UU Pemda). Lampiran Urusan Pemerintahan Konkuren UU Pemda sudah saatnya direvisi dan atau diuji materil agar sesuai dengan Pasal 12 ayat (1) huruf c Juncto Pasal 11 ayat (2) Juncto Pasal 9 ayat (3) UU Pemda. Saya siap menguji norma UU itu, agar memberi kepastian hukum Pemda, kenyamanan,dan inovasi dalam transformasi kebijakan keungan daerah dalam APBD untuk perumahan MBR di daerah;
Selanjutnya, menurut Muhammad Joni yang praktisi hukum dan Sekretaris Jenderal Pengurus Pusat Ikatan Alumni Universitas Sumatera Utara (IKA USU) menambahkan 6 cacatan berikut ini:
Keenam, Percepatan partisipasi pelaku pembangunan (public and private participation schemes for public housing), termasuk menyegerakan realisasi kewajiban hunian berimbang sesuai hukum dan berkeadilan untuk mengatasi backlog dan target 3 juta rumah MBR;
Ketujuh, Percepatan ketersediaan aturandan kepastian hukum dengan menyegerakan transformasi kerangka hukum perumahan rakyat cq.MBR yang menghambat dan mengalami kekosongan normatif yang menimbulkan ketidak pastian.
Kedelapan, Percepatan pembangunan perumahan yang mengintegrasikan urban renewal dan penataan hunian perkotaan dengan melibatkan partisipasi otentik masyarakat dan stakeholder, baik dalam perencanaan maupun pembangunan, dan termasuk menyegerakan UU Pembangunan Perkotaan.
Kesembilan, Percepatan pemberdayaan MBR dengan menyediakan skema bisnis yang mengintegrasikan MBR dalam kesempatan berusaha dan bekerja untuk meningkatkan daya beli, daya cicil dalam memenuhi kebutuhan dasar atas hunian yang layak dan terjangkau;
Kesepuluh, Percepatan dalam pemenuhan kewajiban pemerintah dan pemda memenuhi bantuan dan kemudahan yang ditentukan Pasal 54 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP).
Kesebelas, Percepatan keberlanjutan sinergi antar Kementerian dan Lembaga dalam pembangunan perumahan MBR, termasuk BP3, badan bank tanah, BP TAPERA, Perum Perumnas, BUMN, BUMD, bank dan non bank, badan tertentu seperti SMI, SMF, asosiasi perumahan (REI, APERSI, HIMPERRA), lembaga profesi, perguruan tinggi, lembaga perlindungan konsumen, dan NGOs seperti The HUD Institute.
Keduabelas, Percepatan perlindungan konsumen perumahan dan pemberdayaan MBR. Ini soal penting yang krusial, karena penvembang perumahan itu bertumlu pada kapasita fiskal konsumen dalam belanja hunian. Apa jadinya ekosistem dunia usaha perumahan yang sehat tanpa mengintegrasikan perlindungan konsumen tang adil? (Muhammad Joni)
