DP Nol, Langkah Satu Setengah yang Melompat Jauh…

Sejatinya, ikhwal DP Nol dalam konteks pembiayaan  perumahan adalah kreasi cara pembayaran. Sangat logis, lumrah dan alamiah di tengah kelesuan penjualan properti

TRANSINDONESIA.CO – Satu media online menulis berita dengan ilustrasi miniatur  rumah yang tergeletak di  atas kalkulator. Ilustrasi gambar itu menampar-nampar patik, sembari menguji elan pemihakan rakyat kurang beruntung.

Membayangkan gambar itu, seakan takrif perumahan adalah kalkulasi kapital  alias pertimbangan fiskal semata.  Seakan loyal menuruti ungkapan Bertrand Renaud, “housing are build the way are financed”.  Seakan urusan perumahan adalah membangun fisik “benda”  rumah saja. Hanya menyediakan housing stock.

Di tengah housing backlog dan mahalnya harga tanah untuk rumah, serta pembiayaan perumahan rakyat yang tidak efisien,  perlu gerakan pembaru yang progresif. Ya.., sebut saja gerakan  perumahan rakyat yang terjangkau, namun layak huni, berkelanjutan dan untuk semua. Perlu gagasan rekonstruksi jurus lama yang mapan.

Hemat patik (bahasa Melayu, kata ganti ‘saya’ kala bertutur kepada orang yang dihormati), DP Nol itu titik awal dekonstruksi asumsi pembiayaan perumahan  ala pembiayaan korporat yang tidak efisien dan monoton. Pembiayaan perumahan di sini tidak efisien, kata Erica Soeroto kala ‘Expert Meeting’ di helat Sekolah Arsitektur Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB,  11 April 2018.  Perlu jurus “out of the big box” pemicu perubahan mendasar.

Bagi saya, DP Nol itu adalah terbitnya cemerlang ‘ting’ gagasan-inspiratif yang bertenaga. Jangan salah membaca DP Nol hanya dipermukaan, patik melihat gagasan besar DP Nol yang bergerak menuju  dekonstruksi kebijakan pembiayaan yang tidak efisien dan monoton bahkan rumit.

DP Nol itu berusaha menjadi kosa kata baru yang membuka gembok pikiran mapan-karatan.  Walau sempat dihujani kritik meragukannya, kini menjadi kebijakan pemimpin baru Jakarta,  dengan langkah konkrit 100 hari membangun ‘Klapa Village’ hunian vertikal DP Nol.

Warta yang mutahir, BAPPENAS  mengikuti dan siap  menggulirkan  jurus DP Nol untuk perumahan Aparatur Sipil Negara (ASN), TNI dan Polri. “..skema program (DP Nol ASN, TNI, Polri) itu sudah siap”, ujar Kepala BAPPENAS  Bambang Brodjonegoro, 17 April 2018.  Lewat badan sekelas BAPPENAS   gagasan kebijakan DP Nol sudah bergeliat dan melangkah maju.

Lebih awal dari BAPPENAS, pengembang anggota REI DKI Jakarta  sudah mendukung  DP Nol di wilayah DKI Jakarta. Per 18 Januari 2018, plakat ‘Pernyataan Mendukung’  anggota DPD REI DKI Jakarta sudah ditandatangani, yang disampaikan dihadapan Pemerintah DKI Jakarta melalui Wakil Gubernur Sandiaga S. Uno yang  turut  membubuhkan  tanda tangan.

Sejatinya, ikhwal DP Nol dalam konteks pembiayaan  perumahan adalah kreasi cara pembayaran. Sangat logis, lumrah dan alamiah di tengah kelesuan penjualan properti. Praktik maupun rujukan tioritis mengenal Real Estate Transaction Engineering, yang acapkali mencari cara dan bentuk kreatif pembayaran yang memudahkan pembeli properti.

Lihat baru-baru ini bank swasta asing  berlogo kepala harimau dalam lingkaran dengan inovasi pembayaran yang kreatif mengenalkan  produk KPR cepat cair.  ‘Teh tarik masih diracik, KPR sudah siap ditarik dengan bunga menarik’.  Begitu bunyi iklan bank swasta asing dengan color image warna kuning Melayu  yang mengklaim hanya perlu waktu 55 detik KPR bisa ditarik. Tentu itu bukan iklan yang serampangan tanpa pembuktian bagi bank yang tiap produknya diawasi Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Cermati pula  program  ‘Price Lock’ yang digeliatkan Sinar Mas Land, dimana konsumen bisa cuti membayar, bebas suka-suka bayar cicilan,karena kekuatangan uang muka. Semua itu bentuk kreatif Real Estate Transaction Engineering.  Kiranya, pun demikian DP Nol.

Saya percaya 100%, kekuatan gagasan segar yang memberi jalan keluar pasti secara alamiah diterima semesta yang bisa memperbarui  kebijakan lama yang secara alamiah akan lusuh dan lapuk.  DP Nol itu langkah satu setengah, bukan akhir dari “dua kata” tak bertenaga, bung!  Bukan ujaran kocak yang mengangkasa di jagat  janji politik saja.

Setelah DP Nol, lompatan apa…?

Ikhtiar DP Nol itu sudah digerakkan sebagai  proyek rusun  ‘Klapa Village’, dan segera rumah tapak pula. Tinggal ikhwal keberlanjutan menjadi tantangan langkah berikutnya, utamanya soal penyediaan tanah murah. Perlu substansiasi policy on public housing pro-low income group  alias MBR, istilah UU 1/2011. Namun tentunya perlu pertemalian sinergis yang terukur dan well-management dengan ragam langkah kedua, ketiga, keempat, kelima dan seterusnya.

Selanjutnya? Sinergi dengan langkah melompat  DP Nol, mendesak dibentuknya land banking for public housing yang mengelola persediaan tanah sebagai kritik atas abainya persediaan tanah   dalam rencana umum pertanahan nasional.

Sumbernya?  Sebut saja dari tanah cadangan umum negara, tanah terlantar dan penempatan modal pemerintah atas tanah yang dikuasai negara. Juga kewajiban  hunian berimbang dan  kontribusi pembebasan tanah. Yang jadi soal, bagaimana Presiden berani eksplisit memberikan wewenang kepada badan pengelola bank tanah nasional dari wewenang kementerian dan lembaga.

Tidak hanya pasif menanti pengalokasian tanah yang berada dalam kewenangan kementerian dan lembaga.  Di titik ini perlu kepastian hukum pengalihan wewenang itu agar business process pengelolaan bank tanah efektif berjalan. Ini saran esai ini memperkuat konsep bank tanah versi BPN, mumpung  pembentukannya masih belum final.

Cukupkah? Tentu tidak. Lantas?  Perlu segerakan, pastikan, konkritkan zoning perumahan rakyat,  ……, ……, dan penting regulasi yang stabil kokoh, tidak terhuyung turbulence policies dan jauh dari tipe unpredictable law.

Sifat hukum yang  kondusif bagi pembangunan itu musti bisa prediksi  (predictability), selain stability, fairness and education, seperti   dikutip dari pidato Prof.Dr.Erman Rajagukguk setakat pengukuhan guru besar ilmu hukum Universitas Indonesia. Artinya, perlu ikhtiar lebih keras memenuhi hak bertempat tinggal ini dengan menjamin hukum yang tersistem dan pasti. Serta menyiapkan norma, standar, pedoman dan kriteria (NSPK) yang jelas. Agar terjamin  perlindungan dan kepastian rule of the game. Agar MBR penerima manfaat, “wasit” dan “pemain” merasa nyaman juga lega. Demi terus meningkatnya standar pemenuhan hak bertempat tinggal.

Mengapa musti meningatkan standar? Sebab, pemenuhan  hak bertempat tinggal bagi MBR itu berbasis prinsip Ecosoc Rights, yakni Progresively and Full Achievement pemenuhan hak ekonomi, sosial dan budaya. Tak boleh jalan ditempat atau malah balik mundur. Itu kausal mengapa perlu gagasan rekonstruktif dan kebijakan progresif perumahan rakyat dari pemimpin yang kuat dan tabah.

Masih banyak lagi yang musti dibenahi, namun gongnya  agar perumahan rakyat berkelanjutan dan efektif menjalankan amanat konstitusi Pasal 28H ayat 1 UUD 1945,  kiranya perlu mengusung portopolio kementerian perumahan dan pembangunan perkotaan, semacam Housing and Urban Development Ministry di USA. Agar urusan pemenuhan hak bertempat tinggal yang eksplisit diamanatkan konstitusi itu, tak lagi meminggir dibandingkan urusan infrastruktur.

Ibarat orang berlari, langkah satu setengah DP Nol tak bisa surut berhenti geraknya. Baru saja mulai. Langkah satu setengah yang mendorong tenaga kepada langkah kedua, ketiga dan seterusnya. Terus bergerak melompat jauh.

Oleh: Muhammad Joni