FAKTOR ‘WOW’ KOPERASI PERUMAHAN ‘JAMAN NOW
TRANSINDONESIA.CO – Koperasi bangkit dari gemerlap sorot lampu stadion ‘Cam Nou’ dan kemilau lapangan hijau? Atau koperasi meriah berkiprah dari bilik rumah kaum yang dibela ‘Marsinah’?
Yang pasti koperasi bangkit dari anggotanya. Ya.. karena anggota koperasi sekaligus pemilik.
Jangan khilaf, penggila bola “jaman now” perlu paham ini. FC Barcelona dan FC Real Madrid, dua raksasa klub bola di Spanyol adalah badan hukum koperasi. Anggotanya menjadi captive market penonton pembeli karcis pertandingan. Klub punya pemain sendiri dan penonton pasti. Tinggal masuk pendapatan kerjasama iklan dan ragam profit jualan marchandise.
Sama sebangun seperti perseroan terbatas (PT), badan hukum koperasi mempunyai kapasitas hukum menjadi pelaku pembangunan real estat atau developer, atau koperasi perumahan.
Namun koperasi perumahan di negeri gemahrifah dan egaliterian ini, masih belum moncer sebagai developer.
Walau soal itu tidak jadi halangan, malah mempunyai faktor ‘wow’ keunggulan. Iya…, keunggulan! Jangan ragukan.
Andaikan 30% saja pekerja MBR formal, misalnya di Propinsi Banten atau Kota Batam yang jamak industri gesit membentuk koperasi perumahan, dengan segmentasi yang khas dan kawasan industri yang dikerubungi kaum penglaju, analis pasar akan sumringah memprediksi produk rumah/properti koperasi perumahan menanjak laris manis. Menggeliat dari koperasi yang dibentuk meluas sebagai pemain cerdas.
Kaum pekerja MBR musti dicerahkan soal ini. Jika mereka berhimpun serempak kompak, koperasi perumahan bisa berusaha “A to Z”. Mulai dari adonan gagasan berpeluang bisnis, akuisisi tanah, disain produksi, pre-project marketing, menyusun transaction engineering yang market driven, menggarap total anggotanya sebagai pembeli captive dan karenanya terjamin laku terbeli ‘sold out’ cepat.
Persis seperti lakon penjamin emisi saham kala emiten hendak go public melantai ke pasar modal.
Idemditto, anggota koperasi perumahan bisa menjamin membeli kembali (buy back), jual beli pasar sekunder, bahkan marketing agent berbasis anggota dan kerabat keluarganya.
Jurus koperasi perumahan juga bisa dirancang untuk MBR non formal atau kelompok pendapatan tidak tetap (non fixed income group) yang tidak tersentuh skim pembiayaan KPR pekerja formal dan MBR yang tidak bankable. Walaupun mereka sebenarnya kua ekonomis mampu beli dan kuat bayar.
Di titik ini koperasi lebih leluasa dalam real estate transaction engineering kepada anggota ataupun calon anggota.
Koperasi perumahan secara hukum dan bisnis bisa menjadi jembatan dan sekaligus penjamin (guarantor) bagi MBR non formal untuk menjangkau KPR korporasi berbasis komunitas dan/atau koperasi. Tiga soal sekaligus diatasi, yakni penjaminan KPR dan soal non fixed income group yang tidak bankable dijawab tuntas. Plus inklusi pembiayaan.
Yang ini malah lebih dahsyat secara ekonomi dan sosial. Andai warga masyarakat yang mempunyai tanah dalam suatu kawasan yang lahan tanah tapaknya bisa kolektif dibina dan tanahnya dikembangkan sebagai kota mandiri, dijaga kompak serempak tabah dari godaan spekulan.
Ahaa.. dengan “enzim” kebijakan pemerintah pro rakyat bisa mendorong MBR segera berhimpun menjadi koperasi perumahan, lantas dikelola menjadi menjadi developer. Bahkan bukan mustahil untuk berimajinasi menjadi pembangun kota baru, setidaknya menjadi mitra strategis dan diposisikan setara.
Bagaimanapun, selagi properti bertapak di bumi, anasir tanah, tanah dan tanah adalah modal paling utama yang tidak terbantah.
Dengan modal tanah milik warga yang nota bene anggota dan sekaligus pemilik koperasi perumahan, Insha Allah bisa bergeliat hebat menjadi developer.
Usah syak wasangka jika esai ini berimajinasi (berharap!) koperasi perumahan membangun kota baru atau kawasan atau setidaknya permukiman perumahan untuk anggotanya.
Jika koperasi perumahan pekerja ya… untuk memenuhi kebutuhan pekerja alias anggota, calon anggota, pun non anggota. Mirip jenis koperasi produksi konsumsi, tapi kali ini barang dagangannya adalah rumah alias properti. Tentu dengan manajemen kerjasama sharing bisnis properti, seperti lazimnya profesionalitas bisnis properti. Bisa juga koperasi perumahan menjadi ‘Co Developer’, ataupun pemegang saham pengembangan real estate saja. Masuk ke kuadran keeampat: property investor!
Saya jadi ingat pak Agus Muharram, Sekretaris Kementerian Koperasi dan UKM yang pernah bertutur ikhwal mengeliatkan badan usaha koperasi perumahan.
Tersebab anggota koperasi mempunyai modal tanah, pun demikian sekaligus calon konsumen/pembeli rumah, maka banyak peran dan kuadran bisa dimainkan koperasi perumahan.
Perlu diulas dilain esai bagaimana koperasi perumahan menggiatkan Real Estate Invesment Trust (REIT), dengan koperasi dan anggotanya sebagai investor.
Persis seperti anggota FC Barcellona menjadi penonton dan captive market pembeli tiket liga Spanyol yang dimainkan klub bola kaya itu.
Kiranya, ini satu visi-imajinasi yang rasional-logis, jika seluruh pemilik tanah yang nota bene menjadi pemilik koperasi perumahan dan membeli unit properti di situ juga, akan tidak tersisih dari tanah asalnya, atau tinggal menyempil di “kampung terjepit” di batas dinding tebal kompleks real estate karena uang jualan tanah dibelanjakan konsumtif.
Koperasi perumahan sekaligus menjalankan peran edukasi koperasi dan inklusi properti. Juga, melakoni literasi properti sebagai jenis industri yang terkoneksi dengan lebih 170 jenis industri/usaha.
Keunggulan lain? Koperasi perumahan juga bisa menggarap perumahan swadaya yang mencakup lebih 70% pangsa perumahan. Tak sampai 4% yang beli rumah dari pengembang di pasar formal.
Jika koperasi perumahan melakukan program perbaikan rumah atau pembangunan baru ataupun ikut dalam penataan kampung atau urban renewal, dengan bantuan subsidi ala program BSPS (Bantuan Subsidi Perumahan Swadaya), maka program perumahan swadaya makin bergeliat dan bantuan subsidi perumahan swadaya makin akuntabel sekaligus memberdayakan warga masyarakat berbasis kawasan.
Tentu, berguna bagi penataan perumahan kumuh idemditto pembangunan perumahan swadaya bisa dilakukan berbasis kawasan.
Ringkasnya, banyak faktor ‘wow’ keunggulan sosial-ekonomis dan bisnis serta daya jelajah koperasi perumahan yang tidak bisa dilakoni pelaku pembangunan badan hukum PT.
Koperasi perumahan melengkapi jamak moda pelaku pembangunan perumahan. Menjadi multi moda pembangunan perumahan.
Caranya? Temuilah lawyer dan lakukan smart property consulting, hajatkan transformasi hukum dan legal improvement process untuk memperkuat koperasi. Semakin bisa, karena dilakukan dengan pemihakan dan sedikit saja kebijakan menggeliatkan koperasi perumahan.
Patik yakin sekali, pak Agus Muharram yang saya kenal, tentu siap sedia memberi dukungan fasilitasi “enzim” kebijakan koperasi perumahan.
Mudah? Ya, seperti mendorong bongkah batu besar di puncak bukit, dengan daya ungkit dorong sedikit saja gerak bisnisnya merambah dan bertenaga.
Saatnya mengebyarkan koperasi perumahan ke penjuru nusantara, karena ide itu egaliter dan berbasis pikiran Pancasilais.
Kalau FC Barca bisa mempunyai stadion ‘Cam Nou’ berkapasitas 98.772 seats yang empuk dengan sorot-sorot lampunya berkilau, yang menggitari lapangan hijau tempat berlaga pemain bintang dunia bertarif mahal, alamak dengan badan usaha koperasi FC Barca sukaria melakoni takdirnya menjadi klub bola koperasi kaya raya.
Bagaimana koperasi perumahan di Indonesia ‘jaman now’? Wawlahu’alam.****
(MUHAMMAD JONI, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Housing and Urban Development (HUD) Institute, praktisi hukum perumahan)