Kewajiban PPPSRS: Pengelolaan atau Penghunian?

TRANSINDONESIA.CO – Anda tinggal di apartemen, adakah membentuk Rukun Tetangga (RT)/Rukun Warga (RW)?  Diwartakan,  Dinas Perumahan dan Gedung Pemprov.DKI Jakarta mencatat baru 141  dari 281 apartemen di Jakarta membentuk RT/RW. Akankah berhimpinan dengan kewajiban membentuk PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun)?   Apakah RT/RW urusan PPPSRS?

Perihal materi  kewajiban PPPSRS  termaktub  dalam Pasal 75 ayat (2) dan  (3) UU No. 20 Tahun 2011 (UU Rusun).  Ada tiga lingkup kewajiban (dan karenanya berwenang) PPPSRS, yakni (1)   menerima penyerahan pengelolaan Milik Bersama; (2) mewakili dan berkewajiban mengurus kepentingan seluruh pemilik dan penghuni sarusun; (3) dalam hal pengelolaan Milik Bersama (benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama).

Merujuk ketentuan UU Rusun itu, jelas konsep hukum yang dipakai adalah “pengelolaan”, dan bukan “penghunian”.  Artinya, rezim UU Rusun mengenal konsep hukum pengelolaan sebagai konsekwensi PPPSRS sebagai badan hukum privat.  Status badan hukum sendiri disebutkan dalam UU Rusun dan menjadi sah badan hukumnya apabila setelah dicatatkan pada instansi pemerintah daerah (vide Pasal 81 ayat 2 RPP Rusun).

Jika ditelesik  lingkup pengaturan UU Rusun dan lingkup penyelenggaraan rusun,  termasuk  mengatur perihal “pengelolaan”, yang  bahkan secara khusus diatur  dalam BAB VII PENGELOLAAN yang  mencakup Pasal 56 s.d Pasal 60. Tidak ada lingkup pengaturan ikhwal “penghunian”.

Oleh karena itu, frasa “dan penghunian” berada di luar  sistem hukum yang hendak dikembangkan UU Rusun. Namun UU Rusun memberi ruang lingkup   perihal “pengelolaan”.

Jika ditelaah dengan penjelasan Pasal 74 ayat (2) UU Rusun yang  memberikan contoh urusan penghunian adalah penentuan besaran iuran untuk keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan. Dengan demikian, maksud penjelasan itu adalah  kegiatan yang  terkait penghunian secara faktual adalah lingkup pengelolaan rusun  oleh PPPSRS.

Mengapa soal itu adalah ikhwal “pegelolaan” bukan “penghunian”? Sebab, PPPSRS sebagai badan hukum perdata tidak berwenang dan tidak relevan jika diberikan tugas dan wewenang perihal  penghunian dalam arti administrasi kependudukan atau  kewargaan pada Rukukn Tetaggan (RT)/Rukun Warga (RW) yang merupakan anasir terendah dari pemerintahan yakni kelurahan/desa.

PPPSRS adalah badan hukum perdata dari pemilik rumah susun yang berkewajiban mengurus kepentingan seluruh pemilik dan penghuni rumah susun dalam kaitan Milik Bersama, bukan dalam wewenang administrasi kependudukan.

Sedangkan ikhwal “penghunian” adalah domein dan lingkup pengaturan dalam aspek administrasi kependudukan yang merupakan lingkup Hukum  Administrasi Kependudukan, termasuk dengan membentuk RT dan RW  yakni Lembaga Kemasyarakatan di Kelurahan/Desa,  sebagai anasir terkecil dari struktur administrasi kependudukan yang berfungi melakukan pendataan kependudukan dan bertugas dalam rangka pelayanan administrasi pemerintahan [vide Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 2007 tentang Pedoman Penataan Lembaga Kemasyarakatan].

Kewargaan yang menjadi domein Kelurahan yang membawahi RT/RW berbeda dengan PPPSRS yang merupakan badan hukum privat.  Kelurahan dan RT/RW adalah bukan badan hukum privat. Keberadaan RT/RW adalah lembaga kemasyarakatan yang melayani administrasi pemerintahan yang  menjadi bagian terpenting penyelenggaraan administrasi kependudukan untuk dokumen kependudukan seperti Kartu Tanda Penduduk (KK), Kartu Keluarga (KK), Pajak Bumi dan bangunan (PBB).

Sehingga terbukti fungsi RT/RW berkaitan dengan penghunian dan administrasi kependudukan. Karena itu, RT/RW  berbeda dengan lingkup tugas PPPSRS, karena PPPSRS sebagai badan hukum privat  yang berkewajiban dalam pengelolaan Milik Bersama rumah susun/apartemen untuk melindungi pemilik sarusun/anggota PPPSRS.

Karena itu, terselipnya kata “dan penghunian” pada  Pasal 75 ayat (3) UU Rusun tidak memiliki justifikasi dalam sistem yang dikembangkan UU Rusun.   Buktinya, UU Rusun hanya menggunakan konsep “pengelolaan” bukan “penghunian”.

Mari periksa: Pasal 1 angka 2 menggunakan kata “pengelolaan”. Pasal 4 ayat (1) huruf e menggunakan kata ”pengelolaan”,  tidak ada “penghunian”. Pasal 8 huruf c menggunakan kata “pengelolaan” untuk lingkup pembinaan pemerintah. Pasal 56 ayat (1) dan (2) menggunakan kata “pengelolaan” untuk rumah susun, tidak ada “penghunian”.  Pasal 57 ayat (1), (2), (3), (4) menggunakan kata “pengelolaan” untuk rumah susun, tidak ada “penghunian”.

Pasal 59 ayat (3), (4)  menggunakan kata “pengelolaan” untuk rumah susun, tidak ada “penghunian”. Pasal 60 menggunakan kata “pengelolaan” untuk mandat membuat peraturan pemerintah, tidak ada “penghunian”. Pasal 70 ayat (1) huruf d menggunakan kata “pengelolaan” untuk pengendalian pemerintah, tidak ada “penghunian”.   Pasal 70 ayat (5) huruf b menggunakan kata “pengelolaan” untuk pengendalian PPPSRS, tidak ada “penghunian”.

Pasal 72 ayat (4) huruf e menggunakan kata “pengelolaan” untuk fungsi badan pelaksana, tidak ada “penghunian”. Pasal 75 ayat (2) menggunakan kata “pengelolaan” untuk tugas/kewajiban PPPSRS, tidak ada “penghunian”. Pasal 77 ayat (1) menggunakan kata “pengelolaan” untuk aturan hak anggota berdasarkan NPP, tidak ada “penghunian”. Pasal 83 huruf e menggunakan kata “pengelolaan” untuk aturan wewenang pemerintah, tidak ada “penghunian”.

Pasal 84 huruf f menggunakan kata “pengelolaan” untuk aturan wewenang pemerintah provinsi, tidak ada “penghunian”. Pasal 85 huruf f menggunakan kata “pengelolaan” untuk aturan wewenang pemerintah kabupaten/kota, tidak ada “penghunian”.

Penjelasan Umum alinia 4 menggunakan kata “pengelolaan” untuk kepastian hukum pengaturan rumah susun, tidak ada “penghunian”. Penjelasan Umum alinia 6 menggunakan kata “pengelolaan” untuk lingkup pengaturan rumah  penyelenggaraan rumah susun, tidak ada “penghunian”.

Namun, timbul persoalan hukum yang terbit dari Pasal 77 ayat (2)  UU Rusun yang mengatur  bahwa PPPSRS memutuskan perihal  kepentingan penghunian rusun dengan  hak setiap anggota  memberikan satu suara.  RPP Rusun juga mengatur norma yang sama.  Namun UU Rusun maupun  RPP Rusun perihal PPPSRS hanya mengatur   “pengelolaan” (Pasal 96 sd. Pasal 100 RPP Rusun), dan tidak mengatur   “penghunian”.

Hikmah yang diajukan esai ini, penting mendefenisikan mana yang merupakan “pengelolaan” dan mana yang “penghunian” agar tidak tumpang tindih yang berujung konflik pemilik dan penghuni dengan PPPSRS.  Idemditto, penting memastikan perbuatan yang sejatinya pengelolaan tidak diubah menjadi penghunian,  dan  kegiatan yang sebenarnya penghunian tidak diklaim sebagai pengelolaan.

Muhammad Joni [Managing Partner Law Office Joni & Tanamas, Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute, Ketua Dewan Pembina Lembaga Perlindungan Konsumen Properti dan Keuangan (LPKPK).]