Membeli Apartemen Sepaket PPPSRS

TRANSINDONESIA.CO – Setakat heboh kisruh rumah susun, pernah diwartakan Pemerintah Kota Jakarta Selatan akan mendata apartemen dan rumah susun. Aneh? Ya, seakan otoritas kota abai data dan asing dengan pengendalian hunian vertikal itu. Apakah  otoritas kota tidak berwenang mengurusi penghunian  vertikal  sehingga beresiko merebak beragam patologi sosial.

Idemditto, tak perlu heran  tatkala konsumen membuat janji sepakat membeli unit apartemen atau satuan rumah susun (sarusun) dan membayar “tanda jadi” pemesanan unit,  pembeli tak terlalu peduli  ikhwal pengelolaan paska penyerahan. Padahal,  membeli  unit sarusun  setarikan nafas konsumen berhak atas PPPSRS (perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun). Mirip seperti  konsumen membeli mobil baru, pabrikan melalui agen tunggal penjulan mobil (ATPM) diberi izin jika sediakan pelayanan purna jual servis mobil.

Kerap kali, keputusan membeli mobil ditimbang pelayanan purna jual dan servis terjamin. Begitu korelasi jual beli sarusun dengan PPPSRS. Apa bedanya dengan Rukun Warga (RW) dan Rukun Tetangga (RT)? Sabar sebentar, diujung naskah akan ada jawaban.

Kua-normatif,  PPPSRS suatu  institusi  yang dibentuk seluruh pemilik dan penghuni rumah sasusun yang mengelola rumah susun. Walau tidak diiklankan,  membeli unit sarusun atau apartemen itu sebenarnya sepaket dengan PPPSRS.  Mengapa? Karena institusi itu diwajibkan  mengelola Kepemilikan Bersama:  benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama.

Sebagai produsen, pelaku pembangunan terikat dengan prinsip product liability, yang menjamin konsumen menerima dan menikmati sarusun sesuai klausula dan mutu. Termasuk tanggungjawab  penyerahan juridis (juridish levering) dan  terbitnya sertifikat kepemilikan sarusun. Demikian pula terbentuk (dan disahkannya) badan hukum PPPSRS, produsen wajib memfasilitasi pembentukannya. Jadi,  bukan kewajiban pemerintah memfasilitasi pembentukan PPPSRS, karena  bukan lingkup pengaturan UU Rumah Susun (Rusun).

Mengapa perlu PPPSRS?  Karena rumah susun atau apartemen berbeda dengan rumah tapak (landed house). Kua juridis, rumah susun atau apartemen  mempunyai unit sarusun sebagai kepemilikan tunggal dan  aset Kepemilikan Bersama (common properti; mede eigendom; parties commonies). Kua teknis, rumah susun atau apartemen  merupakan  bagunan beresiko tinggi (hight risk building). Logis jika UU Rusun mewajibkan persyaratan administratif, teknis, dan ekologis [vide Pasal 24]. Bahkan diwajibkan Sertifikat Layak Fungsi (SLF).

Selain itu, rumah susun atau apartemen memiliki kerumitan yang tinggi dengan treatment  teknis yang jamak. Tidak bisa amatiran, karena menyangkut keselamatan jiwa orang. Tepat  jika UU Rusun mewajibkan  PPPSRS mengelola Kepemilikan Bersama dan menjaga kepentingan seluruh pemilik. Untuk tugas itu, PPPSRS  dapat  membentuk atau menunjuk badan pengelola. Mestinya  PPPSRS tidak sekadar “dapat” membentuk atau menunjuk  badan pengelola, karena PPPSRS tidak dirancang untuk mengelola teknis-operasional yang rumit dan memerlukan ijin operasional. Ijtihatnya,  PPPSRS  “wajib” membentuk atau menunjuk badan pengelola,  agar PPPSRS efektif menjalankan kewajiban. Tamsilnya, seperti wajib sholat, maka wajib diikuti dengan berwudhuk. Bukan “dapat” berwudhuk.

Alasan lain,  banyak persyaratan dan perijinan yang hanya bisa diperoleh  badan pengelola, bukan  PPPSRS,  misalnya kewajiban pengelola atas Ijin Usaha Pengelolaan Listrik (IUPL) karena  pengelola  yang menyalurkan  tenaga listrik ke tiap-tiap sarusun dari instalasi penampungan.

UU Rusun tegas mengatur lingkup pengelolaan melalui PPPSRS, sama sekali tidak mengatur “penghunian”. Walau ada menyusup sepotong kata “penghunian” dalam Pasal 75 ayat (3) UU Rusun.  Pembentukan RW/RT adalah domein kependudukan yang merupakan ihawal penghunian.

Penulis mengaudit UU Rusun, yang ada BAB Pengelolaan tidak ada BAB Penghunian. Pengaturan penghunian itu  lingkup urusan kependudukan dan administrasi  pemerintahan. Itu domein  pelayanan publik, seperti Kartu Keluarga, Kartu Tanda Penduduk (KTP), termasuk pengawasan warga.  Sementara PPPSRS sebagai badan hukum perdata biasa, merupakan domein perdata untuk urusan pengelolaan apartemen.

Anehya, otoritas kota baru baru berniat membentuk RT/RW setelah hiruk pikuk berita.  Jangan salahkan warga dan pengelola, pemerintah segerakan Peraturan Daerah (Perda) dan Peraturan pemerintah (PP) yang diamanatkan UU Rusun sejak 2011. Hallow Jakarta?

Muhammad Joni, SH.MH [Sekreatis Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute, Managing Partner Law Office Joni & Tanamas]