Risiko Hukum KPR Second Hand

TRANSINDONESIA.CO – Secara umum KPR rumah second hand memiliki risiko yang relatif lebih besar dibanding dengan KPR untuk pembelian rumah baru. KPR second hand dimaksudkan untuk fasilitas kredit atau pembiayaan untuk membeli rumah bekas yang pada umumnya langsung dari pemilik perorangan ataupun melalui broker properti. Pada pembelian rumah baru biasanya antara bank pemberi fasiltas kredit atau pembiayaan sudah terdapat kerjasama dengan developer dalam dukungan KPR. Bahkan kerjasama itu tidak hanya dalam hal dukungan KPR tetapi juga dukungan fasiltias kredit modal kerja atau kredit pembebasan lahan (KPL).

Pada beberapa kasus hukum yang pernah terjadi, pada kredit atau pembiayaan KPR rumah second hand calon debitur nakal memanfaatkan kelengahan / ketidaktelitian petugas bank. Hal itu dilakukannya dengan cara markup harga jual, memalsukan slip gaji dan tempat kerja, memalsukan identitas penjual / bertindak seolah-olah sebagai penjual.

Oleh karena itu bankir harus lebih berhati-hati dalam melakukan proses KPR rumah second hand yaitu dengan memastikan bahwa seluruh tahap proses dalam SOP telah dijalankan dengan benar sesuai dengan ketentuan internal bank.

Risiko Hukum

Terdapat potensi risiko hukum baik secara perdata maupun pidana bagi bank. Gugatan perdata ditujukan kepada lembaga perbankan sedangkan tuntutan pidana akan menyasar dengan meminta pertanggungjawaban kepada oknum pegawai bank. Gugatan secara perdata maupun pelaporan secara pidana dilakukan oleh pemilik yang sah atau para ahli waris dari pemilik yang sah.

Legal standing Bank untuk menghadapi proses hukum (pidana dan perdata) yang diajukan oleh pemilik yang sah atau para ahli waris dari pemilik yang sah adalah sangat lemah, apabila pemilik sertifikat (nama yang terdapat di sertifikat) telah meninggal dunia yang identitasnya dipalsukan. Tidak mungkin perikatan perdata dibuat oleh salah satu pihak yang telah meninggal dunia dan berdasarkan yurisprudensi putusan yang mempunyai obyek materi yang sama, Majelis Hakim membatalkan semua akta perikatan yang timbul, apabila pemilik SHM / Penjual (figure) telah meninggal dunia. Akibatnya Bank berkewajiban untuk menyerahkan obyek agunan KPR secondhand yang belum lunas kepada para ahli waris. Nah, keadaan ini pasti sangat merugikan bank.

Mitigasi Risiko Hukum

Meyakini harga jual dan marketabilitas agunan, dilakukan dengan memberikan harga pembanding. Foto agunan dilengkapi dengan foto rumah secara utuh, foto ruangan, foto jalan depan rumah, foto jalan masuk dan memperlihatkan rumah tetangga samping kiri / kanan.

Pencairan fasilitas KPR harus dilakukan ke rekening penjual. Sehingga penjual benar-benar sudah menerima dana realisasi KPR. Hal ini penting sebagai bukti bahwa penjual benar sudah menerima hasil penjualan rumahnya.

Atasan langsung petugas bank harus memberikan mentoring dengan tujuan untuk meningkatkan kompetensi bawahan serta agar seluruh kebijakan dan ketentuan dari Kantor Pusat dapat diketahui dan dipahami oleh seluruh pegawai yang berada dibahwa supervisinya. Pemberian coaching atau sosialisasi ini harus dituangkan dalam suatu berita acara dan daftar hadir sebagai bukti adanya upaya peningkatan kompetensi dari atasan kepada bawahan yang menjadi supervisinya.

Terdapat upaya-upaya dari pihak yang tidak bertanggungjawab untuk merugikan Bank dengan memanfaatkan data identitas dan transaksi palsu serta Penjual dan Pembeli fiktif (figure) sehingga seolah-olah telah terjadi jual beli rumah second hand melalui skim KPR termasuk namun tidak terbatas pemilik sertifikat yang menjadi obyek agunan KGU second hand telah meninggal dunia sebelumnya.

Peran Petugas Bank

Petugas bank harus memastikan bahwa transaksi jual beli dilakukan secara benar dan wajar, antara lain dengan melakukan aktivitas untuk meyakini kebenaran dan identitas penjual. Aktivitas yang dapat dilakukan adalah dengan mengkonfirmasi keapda penjual, tetanggga dan kunjungan langsung.

Petugas bank dapat melakukan konfirmasi kepada penjual dengan tujuan untuk memastikan bahwa yang bersangkutan adalah benar pemilik agunan dan berniat menjual agunan tersebut.  Untuk memastikan kebenaran penjual juga dapat dilakukan konfirmasi dengan tetangga / RT. Konfirmasi dilakukan dengan kunjungan langsung, tanpa memberitahukan sebelumnya. Hal ini untuk menghindari adanya skenario orang lain yang diactingkan sebagai penjual.

AJB dalam proses KGU Second harus dilakukan juga dihadapan petugas Bank. Kehadiran Bank akan memberikan keyakinan bahwa transaksi dilakukan benar dan dihadiri oleh semua pihak. Pada saat penandatanganan AJB petugas bank ikut memeriksa keabsahan dokumen asli (kesesuaian antara KTP, KK dan Surat Nikah). Meskipun sudah dilakukan pengecekan oleh notaris, petugas bank harus tetap ikut memeriksa kelengkapan dokumen. Pengecekan dilakukan untuk meyakini bahwa keaslian dokumen, para pihak yang bertandatangan sesuai dengan foto dalam dokumen yang disampaikan.

Bank sebaiknya mendokumentasikan pelaksanaan akad kredit dan penandatanganan akte jual beli dalam bentuk foto. Foto penandatanganan akad kredit dan jual beli ini menjadi dokumen perkreditan. Bukti ini diperlukan karena ditemukan kasus dimana para pihak tidak datang menandatangani akad perjanjian kredit dan akte jual beli.

Dalam kehidupan sosial di masyarakat terdapat praktek pinjaman meminjam sertifikat untuk jangka waktu tertentu misalnya 1 (satu) tahun. Pemilik sertifikat diberi imbalan dana sejumlah tertentu dengan komitmen kesepakatan untuk membuat proses jual beli pura-pura dengan fasilitas KPR Rumah Second. Meskipun secara formal tidak ada permasalahan dalam jual beli dan pengikatan kreditnya. Dalam perjalanan debitur (peminjam sertifkat) akan melunasi dan mengajukan fasilitas kredit baru baik pada bank yang sama maupun kepada bank lain untuk mendapatkan plafon kredit yang lebih besar. Fasilitas kredit macet dan akhirnya bank menyita obyek agunan. Permasalahan hukum ini pada akhirnya dapat membawa bank sebagai saksi dalam laporan tindak pidana penipuan dan penggelapan yang dilaporkan oleh pemilik sertifikat kepada debitur.

Peran Appraisal 

Dengan perjanjian kerjasama yang sudah dilakukan Bank dengan Appraisal, maka Appraisal dapat diharapkan memverifikasi kebenaran penjual. Dengan metode yang benar dan pemilihan appraisal yang baik akan meminimalisir kemungkinan pemalsuan identitas. Selektifitas menggunakan appraisal dilakukan dengan cara selektif. Selama berhubungan dengan bank tidak pernah terindikasi markup. Appraisal wajib bertemu dengan penjual. Terdapat berita acara penilaian agunan yang ditandatangani oleh penjual. Appraisal wajib memastikan kebenaran penjual dengan melakukan verifikasi kepada tetangga/RT.

Peran Notaris/PPAT

Menggunakan Notaris / PPAT secara selektif harus dilakukan untuk mitigasi risiko hukum Bank. Selama berhubungan dengan Bank memiliki performance yang baik, dilihat dari sisi penyelesaian komitemen dan tidak pernah terindikasi terlibat / memproses dokumen palsu. Notaris/PPAT diharapkan dapat memastikan kebenarannya penjual dan pembeli. Mereka wajib menjelaskan kepada para pihak secara lengkap baik proses AJB maupun perjanjian kredit.

Oleh: Juneidi D Kamil [Ketua Lembaga Perlindungan Konsumen, Property dan Keuangan-LP KPK]