Ayat Perumahan Rakyat [8]: Siapa Takut Bank Tanah?

TRANSINDONESIA.CO – Bertempat tinggal adalah takdir manusia. Karenanya manusia selain makhluk sosial dan makhluk ekonomi, juga makhluk bermukim. Rumah sebagai bentuk fisik tempat tinggal tak hanya atap, lantai dan dinding, namun perlu lingkungan yang sehat dan layak huni.

Sebagai kebutuhan dasar manusia, pangan, sandang dan papan, maka negara wajib hadir menyahuti itu.

Tulisan “Ayat Perumahan Rakyat” ini akan memuat 10 serial mengulas ikhwal alasan pentingnya perumahan rakyat.

Skala masalah perumahan rakyat yang luas dan kompleks tentu tak bisa diulas sempurna, namun 10 seri tulisan ini menyajikan sebagian dari kompleksitas isu perumahan rakyat. Ibarat undang-undang, seri tulisan ini hanya satu ayat saja “Ayat Perumahan Rakyat” yang diulas oleh penulis Muhammad Joni, secara lugas dan berani kepasa majelis pembaca TransIndonesia.co.

Siapa Takut Bank Tanah?

Tak ada negeri di awan seperti syair manis lagu KLA Project. Yang ada permukiman di negeri bumi seperti syair lagu Godbless bertitel  “rumah kita”. Tersebab makhluk bermukim, manusia ditakdirkan menikmati rumah.  “Lebih baik di sini, rumah kita sendiri/Segala nikmat dan anugerah yang kuasa”. Apapun dikerjakan untuk kenikmatan hunian rumah.

Selagi hunian tempat tinggal alias rumah bertumpu di tanah, maka tanah menjadi ihwal sentral  perumahan rakyat. Namun, de facto, tanah mahal dan terjerembab ke dalam mekanisme pasar yang gagal. Khususnya di perkotaan dan kawasan komersial, harga tanah melambung. Kapitalisasi nilai tanah melampaui rasionalitas hukum penawaran permintaan. Ada spekulasi dan “gorengan” harga yang nir-etis.

Akibatnya, eskalasi harga rumah rakyat dan rumah komersial tidak terkontrol. Apalagi belum ada badan penyangga penyedia pasokan rumah rakyat, seperti “BULOG” menyangga  bahan pokok. Karenanya perlu penyediaan tanah untuk kepentingan perumahan rakyat dengan membentuk bank tanah.

Adakah bank tanah dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA)? Mari menelisik ketentuan UUPA, Ihwal hukum tanah, pasti bertemali UUPA. Hukum yang mengatur pertanahan, bertumpu pada “aturan pokok” yang diagungkan sebagai pemutus hegemoni hukum agraria (agrarish wet) produk kolonial Hindia Belanda. Apa ihwal yang membedakan UUPA dengan Agrarish Wet buatan Belanda?

Hal penting UUPA yang membedakan dengan prinsip penguasaan tanah zaman penjajahan adalah konsep Hak Menguasai Negara (HMN). Dengan HMN memberi wewenang mengatur (regulate; bestemming), dan menyelanggarakan (execution).

Mengatur apa? Mengatur ihwal peruntukan/penggunaan (use), persediaan (reservation), pemeliharaan (maintenance), hubungan hukum orang dengan tanah, perbuatan hukum mengenai tanah [vide Prof.Dr.AP.Parlindungan,SH., “Komentar atas UUPA”]. Pada asasnya Negara bukan pemilik tanah. Prinsip itu  berasal  dari Pasal 33  ayat (3) UUD 1945 bahwa “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara …”. Itulah dasar  HMN dalam UUPA.

Dengan HMN itu, menciptakan wewenang untuk mengatur dan menyelenggarakan penyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang  angkasa.

Merujuk  Pasal 14 ayat (1) UUPA,  diperintahkan membuat rencana umum  persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk  (1)  keperluan negara, (2)  keperluan peribatan, (3)  keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan, dan lain-lain kesejahteraan, (4)  keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan, dan perikanan dan yang sejalan itu, (5)  keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.

Majelis pembaca TransIndonesia.co yang budiman. Hemat saya, untuk memperkuat dasar hukum bank tanah, Pasal 14 ayat (1) UUPA mesti direvisi dan ditafsirkan lagi.

Mengapa? Sebab Pasal 14 ayat (1) UUPA yang terbit tahun 1960 belum mengadopsi kewajiban konstitusional Negara Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 yang merupakan hasil refiormasi konstitusi.

Mari periksa. Kua yuridis formal  Pasal 14 ayat (1) UUPA, tidak eksplisit menyebut persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk  perumahan dan permukiman. Oleh karena itu, beralasan jika harmonisasi  norma  yang menambahkan persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah  untuk perumahan dan permukiman.

Hal ini untuk mengisi/melengkapi ketentuan Pasal 14 ayat (1) UUPA yang hanya menyebut “keperluan negara”,  mesti dimaknai termasuk keperluan negara untuk perumahan rakyat (public housing).  Pun demikian bisa diharmonisasi ke dalam norma/frasa “untuk keperluan pusat kehidupan masyarakat” dan  norma/frasa “untuk keperluan memperkembangkan industri”, dalam hal ini industri properti. Di luar ketentuan Pasal 14 UUPA, harmonisasi itu berguna melengkapi/sinkronisasi UU No.2/2012 (Pasal 10).

Peluangnya terbuka  dengan  RUU Pertanahan. Sempurnakan Pasal 14 ayat (1) UUPA ikhwal persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk memenuhi kewajiban konstitusional Negara atas perumahan rakyat ke dalam RUU Pertanahan. Argumentasinya? Untuk melaksanakan hak konstitusional  bertempat tinggal Pasal 28H ayat (1) UUD 1945.

Bukan Penghimpun Tanah

Gagasan pembentukan kelembagaan bank tanah sebagai institusi penyedia tanah untuk perumahan rakyat, harus melegalisasi  persediaan tanah untuk perumahan rakyat. Walaupun tidak dinormakan eksplisit dalam Pasal 141 UUPA,  namun secara substansi hukum tidak ada halangan karena dapat merujuk  ketentuan Pasal 105 UU No.1 /2011  (“UU PKP”).

Karena itu sangat beralasan jika menambahkan  frasa “wajib” bagi  negara menyediakan tanah untuk perumahan rakyat dalam ketentuan Pasal 105 ayat (1) UU PKP. Agar konsisten dengan frasa “wajib” dalam Pasal 54 ayat (1) UU PKP yang berbunyi “Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan  rumah bagi MBR”.

Mengapa wajib penyediaan tanah untuk perumahan rakyat?  Itu amanat Pasal 28H ayat (1) UUD 1945. Juga,  Pasal 40 UU Nomor 39/1999 menegaskan hak bertempat tinggal sebagai HAM.  Lebih tegas lagi,  Pasal 54 ayat (2) UU PKP mewajibkan pemerintah dan/atau pemda memberi bantuan dan kemudahan. Digenapkan ayat (3) yang menerakan secara limitatif kemudahan dan/atau bantuan bagi MBR, termasuk: (f) penyediaan tanah. Pengaturan lebih lanjut mengenai penyediaan tanah untuk PKP diatur dalam Bab IX Penyediaan Tanah.

Selain alasan yuridis konstitusional, juga adanya alasan sosiologis bahwa saat ini sudah dalam keadaan darurat perumahan rakyat, angka backlog mencapai 1 juta dan 3,4 juta unit rumah tidak layak huni. Penyediaan tanah untuk perumahan rakyat memiliki justifikasi yang kuat. Landasan konstitusionalnya mengacu Pasal 28H ayat (1), Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Secara normatif, dasarnya bisa dipakai Pasal 54 ayat (3) huruf f,  Pasal 105 UU PKP, dan Pasal 10 huruf o UU No.2/2012, walaupun hanya untuk rumah MBR status sewa. Karenanya sudah banyak dasar hukum untuk membuat  lembaga publik bank tanah untuk perumahan rakyat.

Kewenangan siapa? Bank tanah itu  salah satu ihtiar  melaksanakan kewajiban pemerintah dan pemda  menyediakan rumah bagi MBR. Pengadaannya dilakukan  Pemerintah, dengan status kepemilikannya oleh Pemerintah Pusat dan Pemda  (Pasal 11 ayat (1) UU No.2/2012), atau BUMN (Pasal 11 ayat (2) UU No.2/2012).

Tak hanya menguasai tanah, namun bisa berkembang pada mandat  lebih details yang  untuk mengatasi backlog dan dekomoditifikasi tanah. Untuk maksud itu,  bank tanah  bisa dikemas menjalankan fungsi  penghimpun tanah (land keeper), pengaman tanah (land warantee), pengendali penguasaan tanah (land purchaser), pengelola tanah (land management), penilai tanah (land appraisal), penyalur tanah (land distributor), dan tentunya pengendali harga tanah.

Jelas, bukan hanya menghimpun tanah semata sebagai inventory, namun memastikan pengendalian harga tanah yang rasional untuk perumahan rakyat. Bahkan patut memberi fungsi kepada bank tanah yang memiliki  hak prioritas membeli tanah (preemption rights) seperti yang diterapkan Prancis.  Preemtion rights itu juga diamini Parwoto, pakar perumahan komunitas.

Untuk keperluan itu, sumber tanah bisa dari tanah terlantar, tanah aset pemerintah dan  pemda, tanah fasos/fasum atau PSU, tanah ex-kewajiban redistribusi pengembang perumahan, tanah aset BUMN/BUMD, tanah sitaan, ataupun dengan pengadaan tanah.

Siapkah pemerintah menyegerakan lembaga publik bank tanah? Yang pasti RPJPN 2005-2025 sudah memasukkan pembentukan kelembagaan bank tanah, termasuk  untuk perumahan rakyat.

Tanpa adanya bank tanah perumahan rakyat, bersiaplah untuk mengidap deraan backlog berkepanjangan.  Bank tanah suatu kemestian konstitusional. Tidak beralasan  takut kepada bank tanah.

Oleh: Muhammad Joni [Managing Partner Law Office Joni & Tanamas, Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute]