Ruang Bawah dan Atas Tanah, RUU Pertanahan Musti Taat Asas Fungsi Sosial

TRANSINDONESIA.CO – Jika anda plesir ke Maladewa, negeri itu  punya destinasi baru. Villa bawah laut di Conrad Maldives Rangali Island. Namanya “Muraka”. Bagaimana hukum agraria Maladewa sana mengaturnya? Mengatur hak atas perairan bawah laut.

Senior saya guru besar ilmu hukum Universitas Sumatera Utara Prof.Dr.OK.Saidin,S.H.M.Hum berujar ikhwal landasan pacu Schippol, Belanda yang di bawahnya melintas kapal-kapal besar. Begitu juga di bawah stadion Ajax Amsterdam, melintas kenderaan di atas badan jalan yang lebar. Ditata jelas dan full regulated. Di Medan, ada perusahaan yang tanpa ijin menanam tiang dan kabel di atas tanah rumah warga.

Dalam hal pengembangan Transit Oriented Development (TOD) yang memanfaatkan tanah Hak Pakai satu BUMN, tatkala dibangun ruang komersial di bawah stasiun kereta yang diberi hak kelola kepada satu BUMN lain dan disubkan kepada anak usahanya, setelah menjadi ratusan ruang komersil dan toko lantas dijual atau disewakan kepada pihak ketiga, siapakah pemilik hak ruang bawah  tanah itu? Hukum sebagai “law in books” musti dibuat dan ampuh menjawab. Pengalaman praktik “law in action” perlu membimbing perubahan regulasi. Karena kita berada dalam stase perubahan hukum (“law in change”) yang cepat dan kompleks.

Ada lagi, antara satu mall dengan satu mall yang lain yang dipisahkan jalan,  ditautkan jembatan penghubung yang lantai dan ruangnya dijadikan toko dan kedai bagus. Letaknya vertikal  di atas jalan negara karena jalan itu sudah diserahkan developer. Siapa pemilik ruang di atas tanah itu?

Ada mall dibawah lapangan Karebosi, Makassar. Ada ruang bawah tanah satu hotel di Jakarta yang tak cuma ruang parkir namun kedai, toko dan ruang kantor. Ada jalur MRT Jakarta ada di bawah tanah dan di atas tanah. Dibangun pula stasiun dan ruang yang dikomersialkan. Ini soal hukum yang menarik dengan tantangan “law in change” dalam fase perubahan subsider pembaruan aturan.

Saat menulis esai ini saya membayangkan landas pacu airport yang  mengantongi hak atas tanah. Akankah ruang udara di atas landas pacu milik pengelola bandara yang dikomersialkan untuk melayani take off dan landing, juga taxing dan parkir pesawat udara sipil, otorita bandara ada memiliki Hak Guna Ruang Angkasa.  Apakah Hak Guna Ruang Angkasa (Pasal 16 ayat 2 Jo. Pasal 48 ayat1 UUPA) itu efektif? Atau malah tersisih dan tak hendak dikembangkan, walau masih sah berlaku mengikat sebagai subsistem UUPA? Padahal kua komersial ada ruang angkasa juncto zoning/ruang spasial terhampar di atas tanah itu bersifat komersial. Apartemen  yang menghadap view pantai dan laut dibandrol lebih mahal dari view jalan.

Contoh konkrit lain, tatkala membangun apartemen di inti kota, developer minta ketinggian lebih, misalnya dari 30 lantai menjadi 40 lantai. Ada penambahan koefisien lantai bangunan atau KLB. Lantas diberikan dispensasi gubernur dengan hak diskresi namun developer wajib membayar uang kompensasi.

Pertanyaan hukumnya, ruang diatas 30 lantai menjadi 40 lantai itu melekat hak apa? Apakah masuk domein hak versi Hak Guna Ruang Angkasa (“HGRA”) versi Pasal 48 UUPA, atau berbasis HGB saja, atau domein ijin pemanfaatan ruang versi regulasi penataan ruang. Bagaimana jika membangun ke bawah? Apalagi ke bawah laut seperti otoritas Conrad Maldives Rangali Island memberi hak atas “Muraka”.

Pembaca yang bersemangat. Ruang bawah (sebut saja “RBT”) atau atas tanah (“RAT”) adalah domein Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) namun  diabaikan dan diterlantarkan pengaturannya. HGRA tak ada dibuat PP-nya.

Padahal secara ekonomis, RBT dan RAT bukan idle dan tak berniai komersial. Malah Land Value Capture (LVC)-nya bernilai komersial tinggi, apalagi dengan adanya intervensi seperti TOD. Tidak bijak jika tidak diatur haknya. Tidak patut pula jika tidak membuat kepastian dan kemanfaatan karena tanpa pengaturan.

Pertanyaannya, apa jenis hak dan apa batasan serta cara-cara pengusahaan yang perlu diatur dengan hukum baru.

Soal-soal itu aktual sebab saat ini dibahas RUU Pertanahan (RUUP). Diwartakan akan terus dibahas pada era parlemen baru. RUUP itu membuat norma baru ruang bawah tanah dan ruang bawah tanah. Tentu saja berkaitan erat dengan kepentingan pelaku usaha realestat, operator transportasi, pengusaha hotel, publik dan pemerintah daerah.

Jika membaca RUUP, ada diatur hak ruang atas tanah dan bawah tanah yang di luar lingkup UUPA. Berikut diturunkan bunyi pengaturan ruang atas dan/atau bawah tanah dalam Pasal 39 RUUP.

Ayat (1): Tanah yang berada di ruang atas dan/atau bawah Tanah dapat diberikan Hak Atas Tanah.

Ayat (2):  Tanah yang berada di ruang atas dan/atau dalam Tanah yang dikuasai oleh pemegang hak yang sama dan secara fisik bangunan di bawah Tanah merupakan kesatuan dengan bangunan di atas Tanah, status hak ruang di atas dan/atau di bawah Tanah mengikuti status Hak Atas Tanahnya.

Ayat (3):  Tanah yang berada di ruang atas dan/atau bawah Tanah dikuasai oleh pemegang hak yang berbeda, terhadap ruang di atas Tanah dan/atau di bawah Tanah dapat diberikan Hak Atas Tanah yang berbeda.

Ayat (4): Pemberian Hak Atas Tanah yang berbeda sebagaimana dimaksud pada ayat (3), hak penggunaannya berupa: (a) Hak Guna Bangunan bawah Tanah; atau (b) Hak Pakai bawah Tanah.

Ayat (5):  Kewenangan dari masing-masing hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3), mutatis-mutandis sama dengan kewenangan yang terdapat dalam Hak Atas Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dari Pasal 39 RUUP itu,  ada 4 jenis hak baru di luar UUPA yakni HGB bawah tanah dan Hak Pakai bawah tanah. Plus diberikan 2 jenis hak serupa untuk hak ruang atas tanah. Oleh karena publik pun demikian perusahaan realestat juncto REI pasti bersintuhan dengan objek ruang bawah dan atas tanah itu, sehingga patut menjadi agenda perhatian dan kajian. Saya percaya pak Soelaeman Soemawinata Ketua Umum DPP REI peduli perkembangan RUUP.

Akademisi kampus seperti Prof.OK.Saidin diharapkan bersuara kencang dan jernih untuk membimbing dan mengontrol  pembuatan aturan RUUP yang masih rezim UUPA itu. Agar RUUP khususnya ruang atas tanah dan bawah tanah, apakah itu ruang milik publik ataupun halaman rumah milik privat anda,  pengaturannya konsisten prinsip hak menguasai negara dan UUPA.

Bagaimanapun hak-hak baru RUUP itu tidak lepas dari fungsi sosial tanah Pasal 6 UUPA, yang menuruut UUPA wajib melekat pada semua hak atas tanah. Saran saya fungsi sosial atas RBT maupun RAT baik bertitelkan HGB maupun Hak Pakai, harus eksplisit membuat mandat dan pengaturannya dalam RUUP.

Sebab itu, RUUP musti jadi wacana dan kajian terbuka kepada segenap rakyat. Diulas dari kampus ke kampus. Bukan pembahasan minimalis dan terbatas di Senayan saja. Agar stase “law in change” itu mulus menuju hukum baru yang responsif-dinamis, namun aturan dianyam taat kepada asas sehingga mendekati UUP ideal. Walau tak ada jaminan lepas bebas dari judicial review ke Mahkamah Konstitusi. Untuk itu pas jika esai ini mengguit agar kampus hukim dan asosiasi profesi seperti REI memberi porsi perhatian dan kajian hukum yang maju menjulang dan mengakar ke dalam. Cocok pak Soelaeman Soemawinata dan pak Prof.OK Saidin? Salam literasi properti. Allahu’alam. Tabik.

[Muhammad Joni, Advokat dan Sekretaris Umum Housing and Urban Development/HUD  Institute; Pendapat Pribadi]